Alterswohnung: Warum will man Einnahmen privatisieren?

In der allgemeinen Umfrage der heutigen Bürgerversammlung brachte  ich folgende Anregungen ein. Nicht als Antrag – sondern als Frage (*) Es ging dabei um geplante Alterswohnungen beim Altersheim Berg in St Gallenkappel. Auf gemeindeeigenem Boden, welcher die Stimmbürger von St. Gallenkappel im Mai 2011 gegen eine Umzonung verteidigten. Geplant ist der Bau in einer genossenschaftlichen Organisation. Das hört sich auf den ersten Blick sehr stimmig an- beim genaueren Hinsehen fehlt dafür aber die finanzielle Überzeugungskraft. 

Es gibt zwangsläufig zwei grosse Fragen: 

  1. Weshalb muss / soll die Gemeinde die geplanten Alterswohnungen nicht alleine bauen- wozu braucht es eine Genossenschaft bzw. private Partner? 

  2. Wieso soll die Gemeinde den Gewinn mit Privaten teilen, bzw. nicht selber ihren eigenen Boden bewirtschaften. Der Boden ist uns. Das Altersheim ist uns, Alterswohnungen gibt es auch schon und erwirtschafteten im 2017 satte 190’200 CHF Einnahmen. Warum sollen wir PRIVATE mitbestimmen und verdienen lassen; Zumal man seit ca. 20 Jahren eigenhändig Alterswohnungen in Eschenbach betreibt? 

Kurz und knapp hat man dargestellt, dass man seitens Gemeinde auf die BG Custor zugegangen ist. Und diese sei interessiert, gemeinsam an einem solchen Projekt zu Werke zu gehen. 

Faktisch war alles umgekehrt-die Baulobby macht Druck – seit über einem von ihr aus. Als Grund für die Zusammenarbeit im Alterswohnen wurde heute angegeben, dass man das Knowhow der erfolgreichen Custoren brauche. Das hat einen Haken. Erstens hat die BG Custor keine einzige Alterswohnung betrieben oder gebaut, zweitens muss die Gemeinde garnicht auf die BG Custor zu gehen- die sitzt faktisch schon in der Gemeinde. Zwei ganz wichtige Expontenen der Marketingabteilung arbeiten ganzjährig für die Gemeinde.  Als Grundbuchverwalter oder als mandatierter Bauingenieur / Baupolizei). Vielleicht ist es aber auch Knowhow in Geld: Dazu eignet sich BG Custor auch. Der Raiffeisen VR-P ist  deckungsgleich mit Marketing Leiter und Verkaufsleiter der BG Custor.  Sagen wir es mal so: Das Gesetz über das Beschaffungswesen und die verschiedenen Hüte vieler Beteiligten, bringen und brachten schon oft  effiziente/kreative Lösungen zu tage. Oft auch uneigennützig.  Ob man diese eher als  “effizient”,” uneigennützig” oder eher “kreativ” bezeichnet, kommt sehr auf die eigene Position innerhalb des engen Netzwerks der Bau- Bank-Immo Branche an. Was man sicher behaupten kann: Diese Vernetzungen verhelfen  im Bauwesen nicht unbedingt zu viel Vertrauen in Behörden. Vielleicht zu unrecht. Das weiss man nicht. Da gibt es solange verschiedene Meinungen bis einige wichtige Personalien ändern werden.

Bauland ist rar-oder: Das Dilemma der BG Custor

Kurz und knapp kann man es in einem Satz zusammenfassen: Die Party ist mangels Bauland langsam am ausklingen. Ursprünglich als tolle Genossenschaft gegründet und lange Zeit enorm erfolgreich konnte die BG Custor in den vergangenen 23 Jahren 15o zweckmässige und preiswerte Wohnungen erstellen.  Dabei hat sie ihre Genossenschafter*innen an eine 3% Ausschüttung gewöhnt. Notabene ist dies logischerweise nur mit einem ständigen Wachstum zu ermöglichen und mit einer Rendite von mind. ca. 7% vor Abzug von Erneuerungsfonds / Rückstellungen. Doch: Boden wird rar und teurer. Entsprechend hat sie ihre starke Vernetzung und Vormachtsstellung genutzt und möchte nun auch noch auf gemeindeeigenem Boden (Zone für öffentliche Bauten und Anlagen; kurz: öBA) Rendite schöpfen. Aus rein wirtschaftlicher Sicht ist das selbstverständlich legitim. Jede Stiftung und jede Firma würde da mit kassieren und bauen wollen. Alterswohnungen unmittelbar neben dem Altersheim mit “Gemeinde-Gütesiegel” sind sozusagen ein hochkarätiger Diamant im überhitzten Immomarkt.

Die Gemeinde betreibt schon ca. 20 Jahre erfolgreich Alterswohnungen

Gibt es irgendeinen betriebswirtschaftlichen Grund, Alterswohnungen nicht selber zu betreiben und auch zu bauen? Wenn ja: Warum tut das Eschenbach seit über 20 Jahren? In Eschenbach werden in der Liegenschaft “Rapperswilerstrasse 15” Alterswohnungen betrieben- 200m Luftlinie vom Altersheim. 2017 gab es daraus stolze 190’200 CHF Einnahmen. D.h würde die Gemeinde alleine mit den Einnahmen aus dem bereits bestehenden Alterswohnen auf dem Kapitalmarkt zu 1% Geld aufnehmen(faktisch bekäme sie es derzeit sogar gratis), könnte die Gemeinde für 19 Mio bauen und damit die Zinsen zahlen. Zudem: Wären alsdann mal weitere 20 Wohnungen zu supergünstigen 1300CHF Miete /Monat erstellt, gäb es satte 320’000 CHF Mieteinnahmen. Nochmals die Frage: Weshalb teilen?  

Gemeinde zahlt drauf

Zugegeben: Ja- Alterswohnungen bzw. Wohnungsbau soll nicht Kernaufgabe einer Gemeinde sein. Doch: Solange (wohl unbestritten) jede Gemeinde auch jede*n Alte*n tragen muss, die sich selber nicht mehr finanzieren können, ist es legitim, Ausgaben für das Alter selber abzufedern bzw. im voraus zu erwirtschaften. 100% selber zu steuern, wer eine Alterswohnung bekommt und zu welchem Preis! Denn: Wenn zunehmend Alte nur noch dank AHV und EL und diversen weitere staatliche Bezuschussungen überleben können, dann macht es Sinn, dass diese Gelder nicht nur aus der Kasse raus, sondern teilweise auch wieder rein kommen. Ohne private Abschöpfer.

Jede*r Genossenschafter*in kanalisiert Geld in ihr eigenes Portemonnaie-Erwirtschaftet im Fall von Alterswohnungen Berg auf unser aller BODEN und ermöglicht mit unser aller GELD (die in den Bau investierten Steuerfranken).

Derzeit ist das Geld für eine Gemeinde günstig bis gratis. Genossenschaften brauchte es früher um nicht zu tragende Ausgaben zu stemmen. Bei Minuszinsen ist das Nostalgie, bzw Verschenken an Vermögende, denn:

Es nützt nichts, dass jede*r einen Anteilschein kaufen könnte-denn nicht jede*r hat das Geld dazu übrig!

Zum Schluss On Top: Die Krux mit der Wohnsitznahme

Bezahlbare und zweckmässige Alterswohnungen sind ohne Frage ein dringliches Bedürfnis der Zukunft. Doch eines sollte man als Bürger*in nie vergessen: Anders als wenn man in ein Heim kommt, nimmt jemand der eine Alterswohnung bezieht neuen Wohnsitz in der Gemeinde. Das Ganze ist längst ein riesen Business und so erstaunt es auch nicht, dass die VITA – Stiftung und einige weitere ebenfalls die Gemeinde Eschenbach um ein Stück am Sahnekuchen anfragte. Was jedoch stets vergessen wird: Wenn man als Gemeinde nicht 100% selber steuern kann, wer eine Wohnung letztlich bekommt, vergrössert schlimmstenfalls zusätzlich die ohnehin grosse Überalterung seiner Wohnbevölkerung. D.h. es ziehen Menschen als Rentner nach Eschenbach, die ihre ganze Steuerkraft des Erwerbslebens anderswo liegen liessen. Was bleibt, ist ein wenig Vermögenssteuer und Einkommenssteuer der AHV/PK: Kurzum: Brosamen. Wenn diese zusätzlich bereits früh ihren Lebensabend planten (was legitim bzw. ökonomisch sinnvoll ist), dann werden sie auf der Zielgeraden genau noch soviel haben, dass sie mit Eintritt ins Altersheim bei +/- NULL sind.

Argumente dagegen: Zahlen- & Faktenlose Phrasen

Das Killerargument ist stets das gleiche: EINE GEMEINDE SOLL NICHT IMMODIENSTLEISTER WERDEN. Nur: Wenn sie selber oftmals selber die Miete mittragen muss oder ein paar Jahre später zum  Zuge kommt, gibts eben doch Eigeninteressen! Wir sind keine Immobude- trotzdem mieten wir ja auch keine Schulhäuser. Wir bauen sie selbst. In 99% der Fälle mietet auch keine Gemeinde mit buchhalterischem Sachverstand ein Gemeindehaus für 270’000 CHF / Jahr – Zugegeben schlechtes Beispiel;-)

Fazit: Welch eine Bombenidee! Mit Privaten die Mieteinnahmen aus den Alterswohnungen teilen und danach darf’s die Gemeinde richten. Aktuell waren dies im 2017 z.B.  1’719’000 CHF  Kostenanteil an die Pflegefinanzierung. 2040 wird es doppelt soviele Rentner geben. 

Oder kurz und bündig: Gewinne Privatisieren – Ausgaben sozialisieren. 

*Kleiner Bügerversammlungs- Staatskunde-Einschub:

Nur mit "Bericht und Antrag" muss der Gemeinderat etwas zu einem Sachverhalt unternehmen. Einer "Anfrage" muss er lediglich Kurz zuhören (entgegennehmen) und kann nach eigenem Ermessen kurz antworten. D.h. eigentlich ist eine Anfrage sehr schwach: Doch man kann es auch umdrehen. 

Einen Antrag verschafft dem Versammlungsleiter folgende psychologische Ausgangslage: Er kann den Antrag in aller Regel zuerst zerreden. Oder den Votierenden als unsicher oder unwissenden darstellen lassen. Oder den Antrag als Misstrauensvotum darstellen lassen.
Letztlich lässt man abstimmen und versenkt logischerweise in ca. 85%  der Fälle den Antrag. Für 08/15 Bürger*innen geht davon dann das Signal aus, dass das Ansinnen demnach eine dumme Idee war und er/sie sich nicht mehr darüber Gedanken machen muss. 
Der GP/ GR ebenso: Einen Antrag ohne Mehrheit ist abgehakt und vorbei. Eine Anfrage verschafft jedoch ihre Kraft langfristig und subtiler. Das Votum soll zum nachdenken aller anregen- ist meist gehaltvoll und zuerst mal überrumpelnd. Die Presse oder Antragstellende versuchen danach den Sachverhalt zu erklären. Und damit erfolgt im Falle eines sinnvollen Votums vielleicht ein Umdenken. Was es in diesem Fall werden wird, werden wir sehen. Rein Buchhalterisch ist der Fall klar. Aber: Die Baulobby ist stark, die Bank hinter der Lobby auch. Diffuse Ausgangslage.

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